Согласно ст. 21 Закона об аренде земли арендная плата за земельный участок - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, индексация, форма платежа, сроки, порядок ее внесения и пересмотра устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются согласно НКУ).

Кроме этого, исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды.

Поскольку арендная плата является одним из существенных условий договора аренды земли согласно ст. 15 Закона об аренде земли, то наличие в договоре аренды всех составляющих этого условия, оговоренных выше, является обязательным. Так, если условиями договора аренды земельного участка будет оговорен размер арендной платы, форма и сроки платежа, однако не будет предусмотрено условие по ее индексации, что довольно часто на практике упускается при заключении договора аренды, то такой договор может быть признан незаключенным на основании ст. 638ГКУ или на основании п. 8 ст. 181 ХКУ.

При определении в договоре аренды земельного участка размера арендной платы следует обратить внимание на следующее:

• в соответствии с п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 НКУ плата за землю - это общегосударственный налог, который взимается в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Подробнее порядок и сроки уплаты арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности рассмотрен в теме Плата за землю (земельный налог и арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности);
• согласно ст. 1 Указа Президента Украины от 02.02.2002 г. № 92/2002 "О дополнительных мерах по социальной защите крестьян - собственников земельных участков и земельных долей (паев)" установлено, что плата за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) должна быть установлена в размере не менее 3 % определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая) и постепенно увеличиваться в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и финансово-экономического состояния арендатора. Оценка земель сельскохозяйственного назначения производится в соответствии с Методикой № 213. При этом в письме от 27.04.2011 г. № 8043/6/15-0716 ГНАУ разъясняет, что требования п. 288.5 ст. 288 НКУ относительно минимального размера арендной платы за землю применяются к договорам аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, арендодателями которых являются сельские, поселковые и городские советы и соответствующие органы исполнительной власти. Однако из контекста указанного письма следует, что арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности, несмотря на положения п. 288.5 ст. 288 НКУ, не может быть менее 3 % стоимости земельного участка, земельной доли (пая). Однако, на наш взгляд, это не совсем так. Согласно п. 7.3 ст. 7 НКУ любые вопросы относительно налогообложения регулируются этим кодексом и не могут устанавливаться или изменятся законами Украины, кроме законов, содержащих положения относительно изменений в этот кодекс и/или положения, устанавливающие ответственность за нарушение норм налогового законодательства. Поскольку, как указывалось выше, арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности является налогом, никаким другим законом, тем более указом, ее размер не может устанавливаться. Поэтому, на наш взгляд, при установлении арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности необходимо учитывать ее минимальный размер, установленный п. 288.5 ст. 288 НКУ;
• арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности юридических или физических лиц, определяется по договоренности сторон в договоре аренды земельного участка. Согласно ст. 201 ЗКУ при осуществлении гражданско-правовых договоров в отношении земельных участков (в том числе и договоров аренды земельных участков) используется экспертная денежная оценка, которая производится в соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением КМУ 11.10.2002 г. № 1531. При этом для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, используется нормативная денежная оценка земельных участков, которая определяется в соответствии с Методикой № 213 и Методикой денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов), утвержденной постановлением КМ от 30.05.97 г. № 525 (данная методика действует до 1 января 2013 года, с этой даты вступает в силу новая методика, утвержденная постановлением КМУ от 23.11.2011 г. № 1278);
• если договор аренды земли будет признан недействительным в судебном порядке, то полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается;
• плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендной платы. При этом поскольку плата за землю взимается в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности (другой формы не предусмотрено) и плательщиком арендной платы является арендатор земельного участка, то именно юридическое лицо (физическое лицо - предприниматель), которое арендует земельный участок и заключило договор субаренды на этот земельный участок (то есть не субарендатор), уплачивает арендную плату за такой земельный участок и подает соответствующему органу ГНС по местонахождению земельного участка налоговую декларацию по плате за землю;
• плата за аренду земельного участка, являющегося государственной и коммунальной собственностью, не может быть ниже и выше пределов, установленных нормами НКУ.

Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Индексация размера арендной платы производится путем корректировки размера арендной платы, предусмотренной условиями договора аренды земельного участка, на величину индекса инфляции.

Согласно ст. 22 Закона об аренде земли арендная плата может устанавливаться в следующих формах:

• денежной;
• натуральной (по определенному количеству или части продукции, получаемой с арендуемого земельного участка);
• отработочной (предоставление услуг арендодателю).

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм или определить другие формы оплаты. При этом, арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме.

Арендная плата за земельные доли (паи) устанавливается, как правило, в денежной форме. Однако по добровольному решению владельца земельной доли (пая) арендная плата может устанавливаться в натуральной форме. В случае определения арендной платы по договору аренды земельной доли (пая) в натуральной форме перерасчет такой формы оплаты в денежную форму осуществляется в соответствии с требованиями постановления КМУ от 23.04.99 г. № 672.

В соответствии с ч. 4 ст. 22 Закона об аренде земли внесение арендной платы оформляется в письменном виде, за исключением перечисления средств через финансовые учреждения.

Условие о порядке внесения арендной платы арендодателю означает, что в условиях договора аренды стороны должны предусмотреть, например, на какой расчетный счет арендодателя должна перечисляться арендная плата арендатором. Если арендная плата уплачивается наличными, то необходимо указать каким образом она уплачивается - или путем внесения в кассу предприятия, или путем внесения в приходную кассу банка арендодателя, или путем выдачи денежной расписки о получении арендной платы (если сторонами по договору являются граждане) и т. п.

Согласно ст. 23 Закона об аренде земли изменение арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, осуществляется по соглашению сторон. Периодичность изменения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности действующим законодательством не предусмотрена, за исключением ставок налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых не проведена. Нормами п.п. 6 п. 4 раздела XIX НКУ КМУ уполномочен ежегодно до 1 июня вносить в Верховную Раду Украины проект закона о внесении изменений в этот кодекс относительно ставок налогообложения, определенных в абсолютных значениях, с учетом индексов потребительских цен, индексов цен производителей промышленной продукции, в частности налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых не проведена. При этом в письме от 13.04.2011 г. ВССУ разъяснил, что законодательное изменение предельного размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности является основанием для пересмотра размера арендной платы, установленной условиями договора.

Вопрос об изменении размера арендной платы может быть инициирован арендатором в случае:

• ухудшения состояния арендуемого земельного участка не по вине арендатора (по вине арендодателя вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы и др.);
• обнаружения недостатков переданного в аренду земельного участка, которые не были оговорены в договоре аренды и препятствуют предусмотренному договором использованию земельного участка (ст. 36 Закона об аренде земли). Существенно препятствующими использованию земельного участка могут считаться, например, такие недостатки, которые не дают возможности использовать его по целевому назначению или которые для своего устранения требуют несоразмерно больших затрат труда и времени.