Аренда является одним из видов гражданско-правовых обязательств. Согласно ст. 792 ГКУ по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. При этом земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем, или без них. Однако, следует отметить, что аналогичной нормы в отношении возможности передачи в аренду земельного участка вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем, или без них ЗКУ и Закон об аренде земли не содержат.

В соответствии со ст. 93 ЗКУ и ст. 1 Закона об аренде земли право аренды земельного участка (аренда земли) - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Операции аренды следует отличать от лизинговых операций. В нормативных актах, регулирующих вопросы налогообложения, в частности в п.п. 14.1.97 п. 14.1 ст. 14 НКУ, операции лизинга и аренды в целях налогообложения объединены в один термин - лизинговая (арендная) операция. Однако эти операции нельзя отождествлять, так как по своей природе они различны, хотя в определенной мере их объединяет наличие элементов имущественного найма.

В отношении хозяйственных операций, объектом которых являются земельные участки, термин "лизинговая операция" неприменим, так как согласно п. 2 ст. 3 Закона Украины от 16.12.1997 г. № 723/97-ВР "О финансовом лизинге" земельные участки не могут быть предметом лизинга. В п.п. 14.1.97 п. 14.1 ст. 14 НКУ операции по аренде земли отнесены в отдельную категорию. Так, согласно указанной норме лизинговые (арендные) операции осуществляются в виде оперативного лизинга (аренды), финансового лизинга (аренды), обратного лизинга (аренды), аренды жилья с выкупом, аренды земельных участков и аренды строений, в том числе жилых помещений.

Следует обратить внимание на то, что в соответствии с п. 4 ст. 93 ЗКУ право аренды земельного участка может отчуждаться, в том числе продаваться на земельных торгах, а также передаваться в залог, наследство, вноситься в уставный фонд собственником земельного участка - на срок до 50 лет, кроме случаев, определенных законом. Такие случаи установлены ч. 3 ст. 1021 ЗКУ и ст. 81 Закона об аренде земли, согласно которым право пользования земельным участком государственной и коммунальной собственности не может быть отчуждено его землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода собственности на строения и сооружения), внесено в уставный капитал и передано в залог.

В зависимости от объекта юридическими и физическими лицами могут арендоваться земельные участки сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, земельные участки водного и лесного фонда, земельные участки, на которых расположена недвижимость или предполагается строительство, и т. д.

Поскольку аренда каждого из перечисленных видов земельных участков имеет свои особенности, рассмотрим наиболее часто встречающиеся из них.