Права и обязанности сторон по договору аренды земли

Права и обязанности землепользователей определены ст. 95 и 96 ЗКУ, а также ст. 24 - 25 Закона об аренде земли. Так, арендатор имеет право:

самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора аренды земли;
самостоятельно определять направления своей хозяйственной деятельности в соответствии с предназначением земельного участка и условиями договора;
собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных и других культур, на произведенную продукцию;
использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, а также другие полезные свойства земли;
на возмещение убытков в случаях, предусмотренных законом;
по письменному согласию арендодателя возводить в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения;
осуществлять в установленном законодательством порядке по письменному согласию арендодателя строительство водохозяйственных сооружений и мелиоративных систем;
приступать к использованию земельного участка только после государственной регистрации договора аренды;
истребовать арендованный земельный участок из чьего-либо незаконного владения и пользования, требовать устранения препятствий в пользовании им, возмещения убытков, причиненных земельному участку гражданами и юридическими лицами, иностранцами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами, в том числе международными объединениями и организациями.

Кроме этого, на основании ст. 28 Закона об аренде земли можно сделать вывод, что арендатор вправе оставить за собой произведенные им за его счет выгоды от улучшения арендованного земельного участка, если эти улучшения могут быть отделены без причинения вреда земельному участку.

Также арендатор, который в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что он уплатит цену, за которую продается такой земельный участок, а в случае продажи на аукционе - если его предложение является равным наибольшему предложению участников аукциона (ст. 9 Закона об аренде земли).

Арендатор обязан:

обеспечивать использование земли по целевому назначению и за свой счет приводить ее в предыдущее состояние в случае незаконного изменения ее рельефа, за исключением случаев незаконного изменения рельефа не собственником такой земли;
соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды;
соблюдать режим использования земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.
своевременно уплачивать арендную плату;
не нарушать прав собственников смежных земельных участков и землепользователей;
повышать плодородие почв и сохранять другие полезные свойства земли;
соблюдать правила добрососедства и ограничения, связанные с установлением земельных сервитутов и охранных зон;
сохранять геодезические знаки, противоэрозийные сооружения, сети оросительных и осушительных систем;
приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке;
выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли;
придерживаться режима использования земель естественно-заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу государственной налоговой службы, на территории действия которого находится земельный участок;
выполнять обязанности в соответствии с условиями договора аренды и ЗКУ.

Следует отметить, что согласно ст. 26 Закона об аренде земли, если договором аренды земельного участка предусмотрено использование недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, связанные с этим расходы возлагаются на арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендодатель имеет право требовать от арендатора:

использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды;
соблюдения экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия почв, соблюдения государственных стандартов, норм и правил;
соблюдения режима использования водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон, зон особого режима использования земель и территорий, которые особо охраняются;
своевременного внесения арендной платы.

Также согласно ст. 29 Закона об аренде земли при ухудшении арендатором полезных свойств арендованного земельного участка, связанных с изменением его состояния, арендодатель имеет право на возмещение убытков. При этом размер убытков определяется сторонами договора аренды, и только в случае недостижения сторонами согласия по этому вопросу спор решается в судебном порядке.

Арендодатель обязан:

передать в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и пригодном для использования по целевому назначению;
при передаче земельного участка в аренду обеспечивать в соответствии с законом реализацию прав третьих лиц относительно арендованного земельного участка;
не совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться арендованным земельным участком;
возместить арендатору капитальные расходы, связанные с улучшением состояния объекта аренды, которое проводилось арендатором при согласии арендодателя;
предупредить арендатора об особенных свойствах и недостатках земельного участка, которые в процессе его использования могут повлечь экологически опасные последствия для окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды.

Кроме этого, согласно ст. 9 Закона об аренде земли арендодатель обязан уведомить арендатора в письменной форме о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых он продается, а в соответствии со ст. 28 Закона об аренде земли - компенсировать расходы арендатора на улучшение арендованного земельного участка в случае, когда они были произведены по письменному согласию сторон и если иное не предусмотрено договором аренды.

Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды согласно ст. 11 Закона об аренде земли несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако при просрочке арендодателем или арендатором установленных договором аренды земли сроков передачи в аренду земельного участка риск его случайного уничтожения или повреждения в этот период несет сторона, допустившая просрочку его передачи.

Если же стороны договора аренды земельного участка договорились застраховать объект аренды на период действия договора, то на основании ст. 12 Закона об аренде земли при невыполнении своей обязанности стороной, которая согласно договору должна была застраховать объект аренды, вторая сторона, застраховав его, может требовать от другой стороны возмещения расходов на страхование.

В договорах аренды земельных участков могут быть предусмотрены и другие права и обязанности сторон, однако они не должны противоречить действующему законодательству.

Кроме того, следует учитывать, что согласно разъяснению ВАСУ от 14.01.99 г. № 01-8/10 надлежащим образом доказанное неисполнение стороной по договору аренды хотя бы одной обязанности в соответствии со ст. 32 Закона об аренде земли является основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию другой стороны.