Согласно ст. 125 ЗКУ, право на аренду земельного участка возникает с момента регистрации этих прав. Документом, удостоверяющим право аренды земельного участка, является договор аренды земли, зарегистрированный в установленном порядке (ст. 126 ЗКУ).

Регистрация прав на аренду земельного участка осуществляется в соответствии с Законом Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" (далее - Закон № 1952). Так, согласно ст. 4 Закона № 1952обязательной государственной регистрации подлежат вещные права и ограничения на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которое принадлежит физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным громадам в лице органов местного самоуправления, а именно, право пользования (найма, аренды) зданием или иным капитальным сооружением, их отдельными частями и право аренды земельного участка.

Однако следует учитывать, что согласно п. 3 Переходных и заключительных положений Закона № 1952 в редакции Закона Украины от 09.12.2011 г. № 4152-VI, вступившего в силу 31 декабря 2011 года, регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе права аренды земельного участка, в порядке, определенном вышеуказанным законом, будет осуществляться с 1 января 2013 года (ранее предусматривалось, что регистрация прав по новым правилам будет осуществляться с 1 января 2012 года).

До указанной даты государственная регистрация права собственности, права пользования (сервитут) земельными участками, права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков, права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций) осуществляется территориальными органами земельных ресурсов (на сегодняшний день - территориальными органами Госземагентства). При этом также уточнено, что до разграничения земель государственной и коммунальной собственности и государственной регистрации права собственности на такие земельные участки государственная регистрация права пользования (сервитут), права постоянного пользования, договоров аренды, права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций) осуществляется без проведения государственной регистрации права собственности.

То есть, до 1 января 2013 года право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации, которую проводят территориальные органы Госземагентства.

С 1 января 2013 года ситуация несколько измениться. Договоры аренды земельного участка не будут подлежать государственной регистрации, а регистрироваться будет только право, возникающее на основании таких договоров. Регистрировать право пользования (найма, аренды) будут государственные регистраторы Минюста и его территориальных органов (подробнее общий порядок регистрации вещных прав рассмотрен в теме Государственная регистрация договоров аренды и вещных прав).

Таким образом, ст. 125 ЗКУ, согласно которой, как указывалось выше, право на аренду земельного участка возникает с момента регистрации этих прав, заработает в полной мере только с 1 января 2013 года.

Кроме этого, отметим, что 1 января 2013 года согласно Переходным положениям Закона Украины от 07.07.2011 г. № 3613-VI "О Государственном земельном кадастре" ст. 126 ЗКУ будет изложена в новой редакции с лаконичным содержанием о том, что право собственности, пользования земельным участком оформляется в соответствии с Законом № 1952.

При этом действующим законодательством предусмотрены некоторые особенности приобретения права аренды земельных участков, находящихся под зданием (сооружением, строением), а также относящихся к землям государственной и коммунальной собственности.

Так, согласно ст. 120 ЗКУ, если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к покупателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же самых условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. То есть при приобретении в собственность здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который был у продавца такого здания в аренде, новый собственник должен заключить договор аренды земельного участка с его собственником или уполномоченным органом. Причем такой договор заключается на условиях, предусмотренных договором аренды, заключенным с предыдущим землепользователем.

Также в случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых этот земельный участок принадлежал предыдущему землепользователю.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, строение или сооружение несколькими лицами право на земельный участок определяется пропорционально доли лиц в праве собственности жилого дома, строения или сооружения.

В случае приобретения права собственности на указанные объекты физическими или юридическими лицами, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположены такие объекты, на условиях аренды.

Кроме этого, необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 6 Закона об аренде земли земельный участок, обремененный залогом, может быть передан в аренду при согласии залогодержателя. Таким образом, если в аренду передается земельный участок, на который его собственником оформлен договор залога в обеспечение каких-либо обязательств (являющийся предметом договора залога), например по кредитному договору, то в этом случае арендодателю необходимо получить письменное согласие залогодержателя на передачу земли в аренду. Кроме того, арендатор также должен быть письменно уведомлен о том, что земельный участок обременен залогом или же такое условие может быть включено в условия договора аренды земли.

Согласно ст. 116 ЗКУ граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками из земель государственной и коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, установленных ЗКУ, либо по результатам аукционов. Так, согласно ст. 122 ЗКУ земельные участки в собственность или пользование передают:

• сельские, поселковые, городские советы из земель коммунальной собственности соответствующих территориальных громад для всех нужд;
• Верховная Рада АР Крым, областные, районные советы из соответствующих земель совместной собственности территориальных громад для всех нужд;
• районные государственные администрации на их территории из земель государственной собственности в пределах сел, поселков, городов районного значения для всех нужд и за пределами населенных пунктов для сельскохозяйственного использования, ведения водного хозяйства, кроме случаев, определенных ч. 7 этой нормы, строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальной громады района (школ, заведений культуры, больниц, предприятий торговли), кроме случаев, определенных ч. 7 этой нормы;
• областные государственные администрации на их территории из земель государственной собственности в пределах городов областного значения и за пределами населенных пунктов для всех нужд, кроме случаев, определенных ч.3 и 7 этой нормы;
• Киевская и Севастопольская городские государственные администрации из земель государственной собственности в пределах их территорий для всех нужд, кроме случаев, определенных ч. 7 этой нормы;
• Совет министров АР Крым на территории АР Крым из земель государственной собственности в пределах сел, поселков, городов и за их пределами для всех нужд, кроме случаев, определенных ч. 3 и 7 этой нормы, а также согласовывает передачу таких земель в собственность или пользование районными госадминистрациями на их территории для строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальной громады района (школ, учреждений культуры, больниц, предприятий торговли и т.п.);
• КМУ из земель государственной собственности в случаях, определенных ст. 149 и 150 ЗКУ.

Согласно п. 12 Переходных положений ЗКУ до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению землями (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, указанных в абз. 2 этого пункта) в пределах населенных пунктов осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы с учетом требований абз. 3 этого пункта, а за пределами населенных пунктов - соответствующие органы исполнительной власти.

В свою очередь абз. 2 и 3 п. 12 Переходных положений ЗКУ предусматривает, что государственные органы приватизации осуществляют распоряжение (кроме отчуждения земель, на которых размещены объекты, не подлежащие приватизации) землями, на которых размещены государственные, в том числе казенные, предприятия, хозяйственные общества, в уставных капиталах которых государству принадлежат доли (акции, паи), объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты, а также продажу земельных участков, на которых размещены объекты, подлежащие приватизации.

До разграничение земель государственной и коммунальной собственности Совет министров АР Крым на территории АР Крым осуществляет распоряжение землями за пределами населенных пунктов в соответствии с полномочиями, определенными ЗКУ. Предоставление и изменение целевого назначения земель водного фонда, историко-культурного, лесохозяйственного, оздоровительного, рекреационного, природно-заповедного и другого природоохранного назначения в пределах населенных пунктов (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, указанных в абз. 2 п. 12 Переходных положений ЗКУ) осуществляется по согласованию с Советом министров АР Крым.

Однако следует отметить, что в отличие от ст. 116 ЗКУ, устанавливающей общий порядок приобретения права пользования землями государственной и коммунальной собственности, ст. 124 этого кодекса четко предусмотрено, что передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, установленных ч. 2 и 3 ст. 134 ЗКУ (в этих случаях земельные участки государственной и коммунальной собственности передаются в аренду в порядке, предусмотренном ст. 123 ЗКУ, то есть по решению органов исполнительной власти и местного самоуправления).

Кроме того, ст. 124 ЗКУ установлено, что основанием для заключения договора аренды земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, может быть гражданско-правовой договор об отчуждении права аренды. Напомним, что, как указывалось ранее, ст. 81 Закона об аренде запрещает отчуждение права на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности арендатором другим лицам, а также внесение в уставной фонд и передачу в залог.