Перед заключением договора аренды земельного участка арендатору необходимо убедиться в правовом статусе земельного участка, который предполагается взять в аренду. Земельный участок может быть в государственной, коммунальной или частной собственности, о чем у собственника должен быть соответствующий правоустанавливающий документ. Также земельный участок может находится в аренде или в постоянном пользовании.

Необходимо отметить, что передача земель в постоянное пользование возможна только государственным и коммунальным предприятиям. Пунктом 6 Переходных положений ЗКУ установлено, что граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но согласно этому кодексу не могут иметь их на основании такого права, обязаны были до 1 января 2008 года переоформить в установленном порядке такое право на право собственности или право аренды. Однако решением КСУ от 22.09.2005 г. № 5-рп/2005 положение указанного пункта относительно переоформления права постоянного пользования на право собственности или право аренды без соответствующего законодательного, организационного и финансового обеспечения признано неконституционным. Таким образом, упомянутые в п. 6 Переходных положений ЗКУфизические и юридические лица на сегодняшний день правомерно владеют на праве постоянного пользования земельными участками.

При этом в письме Госкомзема от 09.11.2010 г. № 20901/17/7-10 обращено внимание на то, что согласно абз. 11 п. 5.3 решения КСУ от 22.09.2005 г. № 5-рп/2005 ст. 92 ЗКУ не ограничивает и не лишает субъектов действующего права постоянного пользования земельными участками, приобретенного по состоянию на 1 января 2002 года до его переоформления. С учетом этого Госкомзем разъясняет, что юридическим лицам после их преобразования (изменения организационно-правовой формы) необходимо обратится в соответствующий орган местного самоуправления с ходатайством о переоформлении права постоянного пользования земельным участком на право аренды. Существующие государственные акты на право постоянного пользования земельным участком, выданные до преобразования юридических лиц, являются действующими до принятия решения соответствующим советом о передаче земельного участка в аренду и заключении договора аренды земли.

В зависимости от правового статуса земельного участка закон устанавливает и порядок заключения договора аренды земли. Так, согласно ст. 16 Закона об аренде земли заключение договора аренды земельного участка из земель частной собственности осуществляется при согласии арендодателя и лица, которое по закону вправе приобретать право аренды на такой земельный участок. Передача в аренду таких земельных участков осуществляется по договору аренды между владельцем земельного участка и арендатором. Основанием для заключения договора аренды также может быть гражданско-правовой договор об отчуждении права аренды (ч. 4 ст. 124 ЗКУ).

Заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления - арендодателя, принятого в порядке, установленном ЗКУ, или по результатам аукциона. В соответствии с ч. 2 и 3 ст. 124 ЗКУ передача в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, установленных ч. 2 и 3 ст. 134этого кодекса. Передача в аренду таких земельных участков юридическим лицам, определенным ч. 2 и 3 ст. 134 ЗКУ, осуществляется в порядке, установленном ст. 123 этого кодекса, то есть в порядке, установленном для предоставления земель государственной и коммунальной собственности в пользование.

При этом заключение договора аренды земельного участка может быть осуществлено на основании гражданско-правового договора или в порядке наследования.

Отметим, что решение о передаче в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности юридическим лицам, определенным ч. 2 и 3 ст. 134 ЗКУ, принимается органами исполнительной власти или органами местного самоуправления на основании проектов землеустройства относительно отвода земельных участков в случае:

• изменения целевого назначения земельных участков в соответствии с законом (дополнительно см. письмо Госземагентства от 23.08.2011 г. № 12868/17/1/11-11);
• предоставления в пользования земельных участков, границы которых не установлены в натуре (на местности).

Кроме этого, следует учитывать, что в соответствии с приложением 1 к постановлению КМУ от 21.05.2009 г. № 526 "О мерах по упорядочению выдачи документов разрешительного характера в сфере хозяйственной деятельности" к документам разрешительного характера, которые выдаются исключительно через разрешительные центры, относится решение о передаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной и коммунальной собственности, а также разрешение на разработку проекта отвода земельного участка, согласование проекта отвода земельного участка. Таким образом, на эти документы в полной мере распространяются принципы, закрепленные в Законе Украины от 06.09.2005 г. № 2806-IV "О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности".

Предоставление в аренду земельного участка, границы которого установлены в натуре (на местности), без изменения его целевого назначения осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно составления документа, удостоверяющего право пользования земельным участком.

Разработка проекта землеустройства производится в порядке, предусмотренном:

• Законом Украины от 22.05.2003 г. № 858-IV "О землеустройстве";
• Порядком разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков, утвержденным постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 677;
• Типовым договором о разработке проекта землеустройства по отводу земельного участка, утвержденным постановлением КМУ от 04.03.2004 г. № 266.

При этом Переходными положениями ЗКУ, вступившего в силу 1 января 2002 года, предусмотрен ряд положений, которые необходимо учитывать при заключении договора аренды земельного участка:

• согласно п. 6 Переходных положений ЗКУ при переоформлении права постоянного пользования земельными участками, предоставленными для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, в долгосрочную аренду срок аренды определяется крестьянским (фермерским) хозяйством в соответствии с законом. При этом размер арендной платы за земельные участки не должен превышать размера земельного налога;
• в соответствии с п. 7 Переходных положений ЗКУ граждане и юридические лица, получившие в собственность, во временное пользование, в том числе на условиях аренды, земельные участки в размерах, предусмотренных ранее действующим законодательством, сохраняют права на данные участки;
• согласно п. 8 Переходных положений ЗКУ сельскохозяйственные предприятия, которые до введения в действие этого кодекса, то есть до 1 января 2002 года, заключили с собственниками земельных долей (паев) договоры аренды, могут по желанию собственников этих долей (паев) заказать землеустроительной организации выполнение землеустроительных работ, необходимых для выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности), выдачи их собственникам государственных актов на право собственности на землю и оплатить выполнение таких работ. При этом сельскохозяйственное предприятие имеет преимущественное право на аренду земельных участков у таких граждан на срок, обусловленный в договоре аренды земельной доли (пая), или по согласованию сторон на другой срок.