Согласно ч. 4 ст. 93 ЗКУ аренда земельного участка может быть краткосрочной - не более пяти лет и долгосрочной - не более пятидесяти лет. Однако ЗКУ не устанавливает, в каких именно случаях заключаются краткосрочные договоры, а в каких - долгосрочные. Также право аренды земельного участка может отчуждаться, в том числе продаваться на земельных торгах, а также передаваться в залог, наследство, вноситься в уставной капитал владельцем земельного участка - сроком до 50 лет, кроме случаев, определенных законом (ч. 5 ст. 93 ЗКУ).

В соответствии со ст. 19 Закона об аренде земли срок договора аренды земельного участка определяется по соглашению сторон, но не более чем на 50 лет.

Таким образом, законом определен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды земельного участка. Поскольку срок договора аренды земельного участка является одним из существенных условий такого вида договоров, то срок, на который земельный участок передается в аренду, обязательно должен быть предусмотрен договором, иначе такой договор может быть признан незаключенным на основании ст. 638 ГКУ или п. 8 ст. 181 ХКУ.

При этом ст. 19 Закона об аренде земли предусмотрено, что по завершению строительства и принятию объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли сроком до 50 лет или прекращения действия договора аренды земли.

Также следует отметить, что при передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного производства срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом периода ротации основного севооборота согласно проектам землеустройства. А при передаче в аренду сельскохозяйственных угодий, расположенных в пределах горного отвода, предоставленного для разработки месторождения нефти или газа, срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом сроков начала строительства скважин и производственных сооружений, связанных с их эксплуатацией, на арендованном участке или на его части.

Обычно договоры аренды земельной доли (пая) заключаются на пятилетний срок. Согласно ч. 3 ст. 8 Закона об аренде земли срок субаренды не может превышать срок действия договора аренды земельного участка. Согласно ст. 33 Закона об аренде земли по окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, который должным образом исполнял обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли).

Арендатор, который намеревается воспользоваться преимущественным правом, обязан сообщить об этом арендодателю до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды.

К письму-уведомлению о возобновлении договора аренды земли арендатор должен приложить проект дополнительного соглашения.

При возобновлении договора аренды земли его условия могут быть изменены при согласии сторон. В случае недостижения договоренности относительно арендной платы и других существенных условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.

Арендодатель в месячный срок рассматривает проект дополнительного соглашения, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и при отсутствии возражений принимает решение о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной и коммунальной собственности), заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли. При наличии возражений арендодателя относительно возобновления договора аренды земли арендатору направляется письмо-уведомление о принятом арендодателем решении.

При этом, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца по окончании срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение оформляется письмом-уведомлением. В этом случае заключение дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли осуществляется с:

• собственником земельного участка (относительно земель частной собственности);
• уполномоченным руководителем органа исполнительной власти или органа местного самоуправления без принятия решения органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной или коммунальной собственности).

Дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке. Отказ, а также затягивание процесса заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли может быть обжаловано в суде.

В случае изменения границ или целевого назначения земельного участка возобновления договора аренды земли осуществляется в порядке заключения договора аренды земельного участка (дополнительно см. письмо Госкомпредпринимательства от 12.04.2011 г. № 3422).

При этом в письме от 26.03.2010 г. № 6711/17/4-10 Госкомзем обратил внимание на то, что решение органа местного самоуправления о продлении договора аренды не относится к документам разрешительного характера и принцип молчаливого согласия при продлении договора аренды не применяется.