Существенные условия договора аренды земли

Согласно ст. 13 Закона об аренде земли договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства. Таким образом, аренда земельного участка должна быть обязательно оформлена договором.

Для этого вида договоров аренды действуют особые условия его заключения:

нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка по желанию одной из сторон;
государственная регистрация (как указывалось ранее, договоры аренды подлежат государственной регистрации до 1 января 2013 года, после этой даты будет регистрироваться право аренды, а не сам договор).

Как и при заключении любой другой гражданско-правовой сделки, при заключении договора аренды земельного участка следует в обязательном порядке предусмотреть все существенные условия.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 638 ГКУ и ст. 180 ХКУ существенными являются те условия договора, которые определены соглашением его сторон, направленным на установление, изменение или прекращение хозяйственных обязательств, как согласованные сторонами, так и принимаемые ими как обязательные условия договора в соответствии с законодательством.

Статьей 15 Закона об аренде земли определены следующие существенные условия договоров аренды:

объект аренды (кадастровый номер, месторасположение и размер земельного участка);
срок договора аренды;
арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду;
условия сохранения состояния объекта аренды;
условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
условия возврата земельного участка арендодателю;
существующие ограничения и обременения относительно использования земельного участка;
определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
ответственность сторон;
условия передачи в залог и внесения в уставной фонд права аренды земельного участка.

По соглашению сторон в договор аренды могут быть включены и другие условия, однако они не могут противоречить действующему законодательству. Такими условиями могут быть:

качественное состояние земельных угодий;
порядок исполнения обязательств сторон;
порядок страхования объекта аренды;
порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды;
проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды и др.

Причем, если по заявлению одной из сторон относительно таких условий или хотя бы одного из них должно быть достигнуто соглашение, но оно не достигнуто, то договор аренды согласно ст. 638 ГКУ и п. 8 ст. 181 ХКУ следует считать незаключенным.

Следует обратить внимание, что согласно ч. 2 ст. 15 Закона об аренде земли отсутствие в договоре аренды хотя бы одного из существенных условий, предусмотренных ст. 15, а также нарушение требований ст. 4, 5, 6, 11, 17, 19 Закона об аренде земли являются основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным.

Неотъемлемой частью договора аренды земли являются:

план или схема земельного участка, передаваемого в аренду;
кадастровый план земельного участка с указанием ограничений в его использовании и установленных земельных сервитутов;
акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
акт приемки-передачи объекта аренды;
проект отвода земельного участка в случае его разработки в соответствии с законом.

Кроме этого, в случае, если договором аренды земли предусматривается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия.

Отсутствие перечисленных документов, являющихся неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, может быть основанием для признания договора недействительным на основании ст. 203 и 215 ГКУ или на основании ст. 207 ХКУ как сделки, противоречащей закону.

Также договор аренды может предусматривать предоставление в аренду нескольких земельных участков, находящихся в собственности одного арендодателя (а относительно земель государственной и коммунальной собственности - земельных участков, находящихся в распоряжении одного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления).